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远洋超百亿滞销成隐忧 李明拉升周转率强势逆袭?

发布时间:2014-05-06 10:02:17 来源: 中国经济网      

  年初,斥资73.1亿在北京连夺三地块,拉开了远洋地产重回一线城市的大幕。远洋地产总裁李明也说,年初土地市场时机不错,价格也合理,接下来会继续关注北京市场。不难看出,从曾经北京房产市场的销售主力,到走出北京布局全国,再到此次转身,李明的战略调整恰是对远洋2010年以来快速扩张的“自我修正”。

  近日,远洋地产总裁李明表示,400亿元将是远洋地产今年冲刺的销售目标。另外,李明坦言,远洋地产滞销(拿到销售许可一年以上)货值超百亿元,未来公司或将从区域布局和经营方向上进行调整。

  面对超百亿的滞销货值,“今年周转率提高将成为远洋最亮眼的业绩,远洋今年计划把周转速度提速1/3,周转率将从23%左右提高到30%。”李明说。

  “远洋经营商业地产中,以投入为主的现状,截至目前仍未改变。机会成本过高,投资回报率还是问号。此外,在养老地产引领者这一角色的争夺中,远洋显然占了上风。但是,由于中国养老现状和养老理念的固化,远洋能否跑赢这场比赛,悬念还有很多。”就李明的策略,一位业内人士这样表示。

  带着疑问,中国经济网记者多次致电远洋战略发展部相关负责人,对方电话一直无人接听。

  百亿滞销从何而来?

  众所周知,远洋曾经是北京地产界的老大。

  自2009年开始,远洋地产产品线开始向高端转型。仅在2009至2010年,远洋地产便拿下多个地王。然而,这些地王项目的销售却让远洋大跌眼镜。

  此前,有记者调查发现,北京亦庄新城的地王项目“远洋天著”上市后,成交价仅仅为拟售均价的一半左右。此外,成交量也是差强人意。

  就此,有分析人士表示,“定位的问题使得销售出现问题,天著项目地块太贵,但是其所在区域不是传统的高端住宅区,市场不认可,只能等待市场成熟。加之项目所用材料比较好,因此在价格下调上难有空间。”

  随着杭州、常州等地区房价下跌以及多地区房价停止上涨,房企对“存货”的价值判断也在悄然改变,以往存货意味着升值,而今后存货可能意味着贬值。降价处理还是压货待售?这成了战略失误给远洋带来的新难题。

  此外,出走北京之后的扩张也逐渐成为远洋的痛点。统计发现,截至2013年年底,远洋集团在全国19个城市共开发房地产项目80个,其中可售项目43个,主要分布在北京及环渤海地区、华南、东北及长江流域,其中包括太原和鄂尔多斯这样的三线城市。

  “北上广这种一线城市一流房企的日子都不好过了,就不用说二三线城市了。今年初,远洋急刹车、猛回头补位北京市场,是个明智的选择。当前,远洋前期出走北京布局全国的伴生品就是二三线城市的销售压力。”一位业内人士分析道。

  远洋滞销的“罪魁祸首”是决策失误还是快速扩张,的确很难界定。

  不久前,李明给出了具体答案。“远洋滞销货值超百亿,我们会从布局和经营方面作出调整。”李明在一次接受采访时表示。

  提高周转率成良药?

  “远洋滞销货值大概有100亿元,这100亿元中有两种情况,一种是我们自己存下来不去销售的,或者还有部分和销售没关系的,大概有30%,其他是因为市场、价格或者产品本身等问题导致的。”关于滞销的原因,黎明这样解释。

  李明曾多次这样表示,在土地成本日益趋高,发展商毛利率呈下降趋势的市场环境下,加快周转是企业提高核心竞争力的必然选择,今年我们的目标是要将周转率提高1/3,从目前的23%左右提高到30%。

  翻阅《远洋地产2013年报》,不难发现,李明在公告中就曾表示,面对新形势、新变化,集团将“深挖成本潜力、优化核心收益、夯实业务基础”,“根据市场形势拓展营销手段、调节销售节奏并灵活定价,提高销售去化率,不断提升资产周转率。”

  显然,在李明看来,提高周转率成了解决问题的良药。

  同样,进入2014年以来,为了提高周转速度,不少房企都采取了“降价走量”的策略。此前,远洋的相关负责人也表示,远洋地产将考虑对2012年以前,销售周期较长的个别项目的现房资源以及尾盘项目进行促销,但优惠幅度不超过单套房屋总价的5%。

  4月10日,远洋地产发布的月报显示,今年3月实现协议销售额约20.7亿元,协议销售均价为每平方米约12600元,即按月下跌10%。此外,远洋一季度合计销售额为66亿,完成全年目标16.5%。

  养老地产是关键

  在谈到如何解决远洋百亿滞销问题时,“房地产金融作为远洋宝贵的轻资产,将是远洋在未来几年一个重要的发展方向。未来,远洋轻资产和以商业地产为主的重资产加起来要占盈利水平的2/3,住宅开发在营业收入中还会再占50%以上,但更多是起到搭建平台、专业融资的功能。”李明坦言。

  可以看出,李明对此次远洋的应对方案还是比较满意。

  “一线城市房产市场的竞争会越来越激烈。紧急回归一线的远洋,能够适应这种环境,还是个问题。另外,大项目的运作需要资金额度大。虽然大股东中国人寿和南丰集团的增持,给远洋更粗的底气,但实际效果还需要市场检验。”一位北京的分析人士表示。

  此外,该分析人士还特意提到远洋的养老地产项目。

  据悉,养老地产正成为国内房地产市场上最诱人的概念之一。统计数据显示,目前已有超过20%的品牌房企试水养老地产。

  “近两年来,很多地产商纷纷抢占养老地产市场。远洋的养老地产与每股公司的合作,理论上问题不大。海外成熟的体系就是保险加运营,但这种方式在中国则显得有些超前。另外,养老地产并不是运营模式的简单复制。”该人士还表示,养老地产的投入大,回报周期较长,这也许会拖累远洋资金整体周转率。(记者 郭晓伟)

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